22.05.2022
Как устроено титульное страхование

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Как устроено титульное страхование? Кто имеет титул собственника? В юридическом смысле это собственник недвижимости — лицо, которое записано в документах как собственник и имеет на него права. Как избежать риска потери юридического титула и что такое страхование юридического титула? Разбираемся.

Одинокая женщина, военный в отставке, «очень выгодно» купила квартиру в Подмосковье по военному удостоверению. На ремонт она взяла потребительский кредит в размере 1 млн рублей. Как только ремонт был закончен, возникло неожиданное препятствие — появился неизвестный человек. Со временем его право на приватизацию квартиры не было реализовано, и он не отказался от приватизации. Про этого родственника просто «забыли», когда составили справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственница» доказала в суде право на половину доли в квартире. Конечно, в этом деле есть вероятность мошенничества, но никаких доказательств правоохранительные органы не обнаружили. Теперь новой владелице квартиры, скорее всего, придется ее продать, а ей самой придется переехать в более дешевую квартиру.

Если бы она застраховала сделку, она бы избежала такого драматического развития событий: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Право собственности может быть застраховано (и не только в отношении конкретной транзакции, но и в отношении всех предыдущих транзакций). Это оправдано в ситуации, когда существует риск потери прав на вновь приобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка подвергается сомнению. Сделка ставится под сомнение по ряду причин: когда забывают права детей, наследников или заключенных; когда передача прав (даже предыдущих) была осуществлена ​​неверно или обманным путем; при недееспособности одной из сторон сделки.

Но сначала давайте выясним, каково звание собственника.

Собственность ничем не отличается от обычной собственности — это просто термин.

Титулы обычно делятся на два типа:

  • оригинальный, воссозданный, не зависящий от прав предыдущего владельца на вещь;
  • производная, при которой право собственности на вещь переходит к предыдущему владельцу.

Если вы планируете покупать недвижимость, вам необходимо оценить риск потери собственности в будущем — квалифицированные юристы проверят для этого все документы. В случае первичного титула они исследуют не только предмет права (движимое и недвижимое имущество), но и сделку его приобретения: как был создан титул, чьи интересы были ущемлены и т. Д.

Они также обращают внимание на детали самой сделки: соблюдены ли все применимые правовые положения, правильно ли выбрана форма сделки, было ли получено согласие всех лиц, чье согласие требовалось для передачи права собственности на недвижимость, и т.п.

В случае производного титула контроль еще строже: ему подлежат абсолютно все сделки, направленные на приобретение объекта права. Если какие-то документы отсутствуют, увеличивается риск потери титула.

Но в обоих случаях есть много вещей, которые нужно проверить. После первой проверки оценщик может запросить дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что оценщик внимательно ознакомился с документацией.

В документах, предоставленных Росреестром, есть выписка из Единого государственного реестра прав о переходе прав на недвижимое имущество. Теоретически он должен содержать информацию обо всех сделках, проведенных в отношении данного объекта недвижимости. Однако на самом деле он отражает только сделки, совершенные после создания единой системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества (после 2009 года). Кроме того, довольно часто встречается фраза «нет информации», что делает невозможным активное использование этой опции, отмечает юрист Ирина Фоменко.

Права и обязанности в результате собственности

Сфера прав и обязанностей названия (официальных) и юридических (фактических) владельцев может быть немного отличаться. Владелец юридического названия — это человек, на котором было выпущено, было выдано документы, подтверждающие юридическое право на недвижимость. Но есть определенная категория правовых владельцев, которые не перечислены в документах собственности.

«Идеальный пример — супруги. У них равные права на имущество, но информация о втором владельце не зарегистрирована в едином государственном реестре», — объясняет Ирина Фоменко.

Эксперт обменял преимущества и недостатки не являющихся законным титулом.

плюсы и минусы

+ В личной декларации субъект недвижимости не указан.

+ Благодаря некоторым преимуществам вы можете добраться до списка, ожидая квартиры.

+ Владелец без законного звания не платит налог на недвижимость и налог на продажу налогов.

— Нет прямого права на утилизацию его имущества: все сделки с недвижимостью осуществляются владельцем юридического названия. Если владелец титула по какой-то причине не сожалеет о квартире, юридический владелец в суде рассматривает его право на недвижимость, регистрирует его в офисе гражданского заезда. Только после этого, становясь владельцем титула, он сможет выполнить транзакцию своей недвижимостью.

— Нет полного права на утилизацию квартиры: поставленные на регистрации родственников будут возможны только по просьбе владельца названия.

Кроме того, Ирина Фоменко объясняет, что такое безопасность залога — передача имущества собственности должника кредитору при заключении кредитного договора.

«Если должник выполняет обязательство вовремя, кредитор обязан вернуть юридический право на точку. В случае невыполнения договора кредитор может остановить собственность или продать его после рыночной стоимости. В этом Случай, интересы кредитора защищены в максимально возможной степени. Должник и свыше он теряет право собственности и даже с небольшими задержкой в ​​погашении задолженности, он рисковал безвозвратной потерей недвижимости «- подчеркивает адвокат.

Страхование титула

Заголовок страхования доступен не только для домов и квартир, но и для квартир в строительстве здания (нечестный разработчик не будет иметь возможности продать его другим покупателям), землю и даже нежилых помещений.

Эксперты отмечают, что страхование особенно требуется в случае наследства недвижимости, транзакциями, в которых используется родильный капитал, транзакции с лицами, показывающие признаки банкротства и операций с определенными категориями продавцов, лица, зарегистрированные в клинике психонеризма (не для всех, являются Лучшая шизофрения, но шокируют этот мозг, не являются выключателем сделки, хотя люди с такими диагнозами также зарегистрированы, но все еще должны быть застрахованы) и в реабилитационных клиниках (не все легализованные алкоголики не имеют права на заключение договора).

Как это работает?

Кукуруза. С помощью эксперта по визуальной страховке Олеся Бухтоярова, представитель страховой компании Soglasiye, журнал собрал самые распространенные вопросы и ответы.

Когда будет оплата от страхования?

Есть несколько исключений из этих правил. Например, если застрахованное проданное имущество, передающее их другому человеку, и все же он требует компенсации за страховку. Еще один вариант, в котором отказался от вывода: если застрахованный владелец активен во время продажи, он действовал в состоянии алкоголизма.

Третий вариант: при составлении договора застрахованный знал, что есть некоторые проблемы с объектом, но он не сообщал о риску страхового предприятия (страховая компания должна доказать осознание владельца владельца — это деликатная проблема) Отказ

Все платежи проводятся на основе судебного постановления (но в России все лишения владения должны быть сделаны только на основе судебного порядка).

Сколько стоит юридическое страховое страхование?

В среднем рыночная ставка годовой политики добровольного юридического страхования звания (мы здесь не говорим о принудительном ипотечном страховании!) Стоит около 0,3-0,4% от стоимости ценного объекта. В течение трех лет стоимость страхования составит 0,75-1% от цен на объект. Чем более сложная история имущества, тем выше скорость.

Три способа определить ценность застрахованного недвижимости

  1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартира куплена за 9 миллионов рублей, страховая компания оформит полис именно на эту сумму). Неполная стоимость. Если в договоре указана неполная стоимость (в том числе в незаконной попытке сэкономить на налоговых платежах или в сделках с потенциальным банкротством — например, если он не заплатил более 500000 рублей по своим кредитам и / или не заплатил в течение трех месяцев, состояние до банкротства) существует риск для покупателя. Если сделка будет оспорена и признана недействительной, покупатель потребует только ту сумму, которая была указана в контракте. Недостаточно обслуживаемые транзакции могут быть оспорены третьими сторонами, самими продавцами, кредиторами и / или финансовым менеджером. Если рыночная стоимость имущества составляет 12 миллионов рублей, а в договоре указано только 10 миллионов рублей, страховая компания может потребовать дополнительный договор и квитанцию ​​о разнице для подтверждения полного перевода денежных средств от продавца к покупателю — когда при наступлении страхового случая выплачивается полная сумма (12 млн руб.). Один из вариантов определения страховой суммы — проведение независимой оценки недвижимости. тогда страховая компания будет полагаться на это.

Сумма страхования будет оплачена, которую компания определяется в договоре страхования. Он определяется параметрами, перечисленными выше и должны быть определены в договоре.

Какие гарантии делают юридическое страхование титула?

В России существует система негативной регистрации звания права собственности, согласно которой вся ответственность за транзакцию опирается на конечный покупатель, который должен доказать в суде, что он добросовестно (и это категория оценки), осторожен и вдумчивый во время транзакции. Государство отвечает только за передачу прав, но не для их содержания, поэтому необходимость обеспечения законного звания. В России страховое название названия является единственной надежной защитой, поэтому банки включают страховку на ипотечный страхование.

Какие основные риски покрывает страхование юридического титула?

  • Риск столкнуться с мошенничеством — например, подделкой титульных документов (часто, трудно распознать).
  • Нарушения в использовании материнского капитала, когда не распределяются дети или неправильно распределяются доли и продается квартира. Позже комиссия по пробации и / или взрослые дети предъявляют претензии.
  • Индивидуальное банкротство при банкротстве продавца после сделки. Для покупателя это несет в себе риск подвергнуть сомнению сделку (особенно при расчетах через депозитную ячейку и в случае, если в нотариальном акте указана неполная сумма сделки).
  • Если в сделке участвует человек с психическими расстройствами (что мы узнаем после подписания нотариального акта).

Сколько времени нужно, чтобы оформить юридическое страхование титула?

В случае с жизнью в этом точно нет необходимости. В соответствии со ст. 181 ГК РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам» срок исковой давности по искам о применении последствий признания недействительной недействительной сделки и признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года, а по недействительным сделкам — один год. В некоторых случаях срок давности составляет 10 лет, но это бывает редко. Как правило, страховые компании покрывают один-три года — дольше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после сделки.

Сколько и после каких процедур выплачивается страховка в случае оспаривания права собственности?

Если страхователь получает претензию от продавца или третьего лица, он обращается в страховую компанию, которая является участником процесса (он выступает стороной в процессе как третье лицо). В случае наступления страхового случая (суд признал недействительной запись ЕГРН на имущество) страховая компания выплачивает сумму, которая была записана в страховом полисе. Иногда это занимает довольно много времени (скажем, полтора года), потому что судебные процессы в России очень длинные. Бывает, что страховая компания настаивает на том, чтобы застрахованный обратился в апелляционный суд, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (как правило, кассационное дело не проходит).

Можно ли будет застраховать участок?

Таких просьб не так много. Однако чаще всего принимают жилые и сельскохозяйственные участки. Однако они требуют информацию о том, кому и когда был присвоен участок, они также запрашивают полную стоимость участка в акте собственности, использование безналичной формы оплаты и т. Д.

Можно ли оформить полис как собственник?

Нет (хотя раньше такая возможность была разрешена, но теперь страховщики отказались от нее из-за растущего числа мошенничества). Теперь имущество страхуется либо в день подписания договора купли-продажи акций, либо через две недели после получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей регистрацию правового титула нового собственника. Однако заявку следует подавать заранее, до подписания сделки, чтобы страховая компания успела оценить риск.