22.05.2022
Сколько действует договор аренды все о сроках

Сколько действует договор аренды все о сроках?

Сколько действует договор аренды все о сроках? Точный срок контракта имеет большое юридическое значение. Изложив условие в договоре аренды, участники получают возможность правильно рассчитать размер комиссии, выбрать оптимальный налоговый режим и определить дату возврата имущества собственнику. Четкие сроки снижают риск возникновения споров при расторжении контракта. О чем стоит помнить сторонам, говорят специалисты-практики.

Коротко о точке отсчета

Большинство юристов считают, что договор аренды является консенсуальным. Это означает, что обязательства сторон возникают при подписании документа. Такой подход поддерживают судьи ФАС Волго-Вятского района (Постановление о споре № А82-4224 / 2012). Однако эту позицию нельзя назвать однозначной. На практике существуют противоположные взгляды. Таким образом, в 2005 году кассационная инстанция Уральского округа пришла к выводу, что договор аренды соответствует действительности. Судьи указали, что обязательства участников возникли с момента фактической передачи права собственности (постановление № A07-2897 / 05-ГЛШ). Высший арбитражный суд не рассматривал спорный документ.

Пока не будет выработана единообразная практика, направление сделки должно определяться при ее вступлении в силу.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса термин не является материальным условием. Если участники не договорились о точной дате окончания аренды, отношения аренды продолжаются до конца аренды. В этом случае инициатор расторжения должен уведомить другую сторону о своих намерениях в письменной форме за 1 месяц. Если объектом является недвижимость, уведомление отправляется за квартал до окончания контракта.

Особое внимание юристы уделяют возврату недвижимости. Формально завершение сделки освобождает вас от арендной платы. Однако по этому поводу часто возникают споры:

Риск и защита арендодателя

Практикующие юристы придерживаются принципа конкретности договоров. Дата вступления в силу, дата передачи и возврата собственности, а также период регистрации (если применимо) включены в контракты.

Виды сделок

В зависимости от срока сотрудничества контракты делятся на краткосрочные и долгосрочные. К первой категории относятся операции продолжительностью не более 12 календарных месяцев, например, аренда. Это простейшая форма аренды, в основном используемая для движимого имущества. В случае перехода права собственности на нежилое помещение по краткосрочному договору сторонам не нужно регистрироваться в Едином государственном реестре (ст. 651 ГК, ст. 26 Земельного кодекса, письмо Российская Федерация № 53 от 01.06.00).

Вторую группу составляют контракты, заключенные на срок более 1 года. Их стороны должны учитывать специфику предмета спора:

  1. Аренда земельных участков в собственности несовершеннолетних. Законный представитель вправе заключить договор до достижения несовершеннолетним полной дееспособности (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
  2. Лесные насаждения. Земля муниципальной и государственной собственности сдается в аренду на срок до 10 лет (ст. 72 Основного закона РФ). Если целью использования являются геологоразведочные работы, контракт заключается сроком на 1 год (ст. 10 (1) Закона 201-ФЗ).
  3. Водные объекты. Статья 14 ВК РФ определяет максимальный срок аренды 20 лет.
  4. Земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 9 и 10 Закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли выделяются под сельскохозяйственную деятельность на срок от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища нельзя сдавать в аренду на срок более 36 месяцев. На Крайнем Севере этот срок увеличен до 5 лет.
  5. Участки под застройку. Граждане имеют право на землю под строительство жилых домов и построек сроком на 60 месяцев. Таким образом, в течение шести месяцев с момента заключения договора арендатор обязан подготовить лицензионную документацию (ст. 3 Закона 137-ФЗ).
  6. Земля под приватизированные объекты. Договор аренды заключается с собственником имущества на срок не более 49 лет (ст. 28 Закона 178-ФЗ).
  7. Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются частным лицам и компаниям на особых условиях. Цель таких договоров — сохранить ценные предметы. Срок сотрудничества не может превышать 49 лет (ст. 14 Закона 73-ФЗ).
  8. Земля передана по договорам в бесплатное пользование. До окончания срока действия договора участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. В последнем случае земельный участок можно выкупить на срок до 49 лет (ст. 10 Закона 119-ФЗ).
  9. Недвижимость в зонах опережающей застройки. Максимальный срок действия договора аренды равен периоду деятельности в регионе. Это правило вводится ст. 14 Закона 473-ФЗ.
  10. Сколковские участки. Государственные и городские земли, граничащие с территорией инновационного центра, сдаются в аренду на срок до 5 лет (ст. 3 Закона 244-ФЗ).
  11. Инфраструктура морских портов. Максимальный срок аренды — 49 лет. Это правило распространяется на объекты государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры сдаются в аренду арендаторам на срок не более 10 лет (ст. 31 Закона № 261-ФЗ).
  12. Объекты сданы гос. Если тендерная документация предусматривает переход права собственности к подрядчику, срок аренды не может превышать срок действия основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 Закона 135-ФЗ).

Список не исчерпывающий. Федеральные законы могут предусматривать особые ситуации. Форма долгосрочного контракта будет зависеть от специфики объекта недвижимости. Если это жилые помещения, здания, земельные участки или предприятия, договор необходимо внести в Единый государственный реестр юридических лиц. Транспортировка, инструменты, оборудование и другие предметы сдаются на рассмотрение в обычном письменном виде.

На практике также существуют контракты на неопределенный срок. Такие договоры действуют до момента их фактического расторжения сторонами. В их текстах не указана дата прекращения сотрудничества.

Порядок пролонгации

В большинстве случаев механизм продления договора согласовывается сторонами. За некоторое время до окончания контракта заинтересованная сторона отправляет партнеру предложение. Если нет расхождений, подписывается дополнительный договор.

Процедура автоматического продления описана в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это считается продолжением эксплуатации предмета аренды с молчаливого согласия собственника. Этот механизм предполагает сохранение существующих условий сотрудничества. Положение об автоматическом продлении включается в текст при составлении контрактов. На самом деле в такой мере нет необходимости. Алгоритм используется по закону. Контракт остается в силе до тех пор, пока стороны продолжают его выполнять.

Если участники решат изменить правила, им придется заключить новый контракт. В этом случае добросовестный арендатор получит преимущественное право на сделку. Невозможно отдавать приоритет другому человеку. Это требование закреплено в том же стандарте.

Для движимого имущества необходима автоматическая процедура продления. Участникам нужно только продолжить, обменяться подтверждениями или подписать дополнительное соглашение. Что касается капитальных строений и земли, то стоит вопрос о регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц:

  1. Долгосрочный контракт. Изменение срока аренды недвижимого имущества подлежит регистрации в единой федеральной базе данных. Стороны должны обратиться в Росреестр. Порядок регистрации регулируется Законом 218-ФЗ.
  2. Краткосрочная аренда. В судебной практике регулярно возникает вопрос о продлении договоров, заключенных на срок до 12 месяцев. Попытки юристов включить в текст условие автопродления вызывают критику. Необходимость регистрации сделок с землей, жилым или нежилым помещением ГК РФ напрямую связана с правом на срок. Если дополнительный договор или пункт в договоре рассматривается как продление договора на новый срок, то эту запись необходимо будет внести в ЕГРН (письмо ВАС РФ № 59 от 16.02.01. ).Однако пренебрежение процедурой не освобождает стороны от взятых на себя обязательств.Стороны по-прежнему несут ответственность друг перед другом (п. 14 постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.11 г.).

Федеральный закон может запрещать многократное продление.Например, такая мера используется для защиты конкуренции (пункт 15 приложения к письму ФАС РФ № АС / 34611/13).

Таким образом, данное условие не является существенным условием лизингового договора.При отсутствии соответствующего пункта договор действует до его формального расторжения.Исключение составляют операции с определенными активами, для которых законом установлены максимальные ограничения.