01.10.2022
Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью

Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

Инвентаризационная стоимость

Во-первых, при расчете налога на имущество используется инвентарная стоимость имущества. Эта оценка определяет налоговую базу для домов, квартир и других видов недвижимости. Единственное исключение — земля.

Техническая инвентаризация или бюро инвентаризации проекта оценивает объекты на основе стоимости материалов, из которых они построены, а также их потребления. Таким образом, стоимость товарно-материальных запасов является восстановительной ценой имущества за вычетом амортизационных отчислений. Эта диаграмма была разработана в 1960-х годах и считается устаревшей, так как не учитывает современные нюансы и методы оценки.

После проведения инвентаризации конкретная стоимость объекта заносится в его технический паспорт, а также в акт инвентаризации. Эта система особенно выгодна для владельцев старой собственности, поскольку их амортизация, наряду с устаревшими материалами, значительно снижает налоговую базу. Причем оценка этой недвижимости в десять раз ниже рыночной.

Отметим, что с января 2015 года объекты, которые должны облагаться налогом на недвижимость, передаются на кадастровую оценку. Стоимость запасов постепенно исключается из налогового законодательства и практического применения.

Кадастровая цена

В отличие от балансовой стоимости, кадастровая стоимость любой недвижимости определяется множеством различных параметров. К ним относятся:

  • Количество этажей здания или сооружения;
  • удобство;
  • место расположения;
  • категория объекта;
  • жизнь;;
  • инфраструктура;
  • наличие и безопасность парковки;
  • другие параметры.

Эта цена очень близка к рыночной и, следовательно, увеличивает налоговую базу и, следовательно, налог на имущество. Хотя это почти вдвое ниже рыночных цен.

Основные отличия такой оценки от других:

  1. Заявление об определении налоговой базы.
  2. Процедура оценки разработана Росреестром. Она отличается от схемы расчета рыночной цены на недвижимость, поскольку рыночная стоимость зависит от соотношения экономических понятий, таких как спрос и предложение.
  3. Только уполномоченные сотрудники Росреестра имеют право проводить оценку имущества.
  4. Информация о цене доступна по кадастровой технологии. Чтобы узнать это, воспользуйтесь услугой Росреестра, заключающейся в обмене информацией из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Причем инвентаризация и рыночная оценка даются только собственникам недвижимости, а также сторонам различных договоров.

Таким образом, кадастровая оценка используется для создания информации в Едином государственном реестре, а также для расчета налога на недвижимость в новой системе. Не используется в различных транзакциях с объектами.

Разница между видами оценок

До сих пор налоговая база рассчитывалась на основе регистрационной цены. Его специфика заключалась в том, что при расчетах учитывалась следующая информация:

  • дата ввода объекта в эксплуатацию;
  • стоимость строительства, то есть все выполненные работы и использованные материалы.

Но в результате цена на недвижимость намного ниже рыночной. Это, в свою очередь, приводит к неправильному формированию налогов.

Правительство решило заменить неэффективный метод расчета, чтобы полученная оценочная стоимость была ближе к рыночному уровню. В результате этой политики инвентарная стоимость была заменена кадастровой ценой. В Российской Федерации налог на недвижимость в настоящее время определяется на основе кадастровой стоимости, а не оценки БТИ.

Существенная разница между двумя ценами связана с тем, что кадастровая стоимость учитывает гораздо больше факторов, чем оценка, сделанная Управлением технической инвентаризации. Однако следует помнить, что государственные службы ежегодно проводят переоценку собственности, поэтому владельцам недвижимости рекомендуется обновлять кадастровые документы каждые пять лет.

Налоговый кодекс Российской Федерации гласит, что земля, за которую взимается земельный налог, должна пройти кадастровую оценку, а для недвижимости, облагаемой налогом на недвижимость, требуется инвентаризационная стоимость. Однако это делается только при отсутствии правового акта, устанавливающего кадастровую оценку в данном регионе.

Изменение имущественного налога

Несколько факторов способствовали внесению изменений в Налоговый кодекс. А именно:

  • Фискальная причина — новый тип оценки превысил регистрационную цену как минимум в пять раз, что привело к увеличению налоговой базы и, следовательно, доходов в бюджет самоуправлений. Хотя налог на недвижимость для физических лиц не считается бюджетным, он играет определенную роль в казначействе муниципалитетов.
  • Реформа недвижимости — в течение нескольких лет государство предпринимает шаги по объединению информации обо всех объектах недвижимости в единую систему с целью стандартизации платежей за недвижимость. Цель этой реформы — стандартизировать стоимость всех свойств и вести учет в одних и тех же формах.
  • Справедливый налог — основной причиной всех изменений является введение единого налога на имущество, так называемого налог на роскошь. Платежи обычно называются тем, что правительство планирует варьировать шкалу ставок в зависимости от стоимости собственности в соответствии с кадастром и будет учитывать уровень предпочтения собственности при определении цены. В результате налогообложение разных слоев общества будет более справедливым, поскольку основная нагрузка ляжет на владельцев дорогой недвижимости.

Введение кадастровой оценки недвижимости связано с необходимостью более справедливого налогообложения. Кроме того, эта мера позволяет лучше контролировать различные объекты недвижимости.

Когда новый платёж выше

После нововведения владельцы недвижимости начали беспокоиться о том, что кадастровая стоимость может быть выше инвентарной, потому что, когда налог основывался на оценке БТИ, он был настолько мал, что на него почти никто не обращал внимания. Сейчас ситуация сильно изменилась.

В некоторых регионах, перешедших на новую форму исчисления налогов, налогоплательщики получили уведомления, в которых суммы намного выше, чем раньше. Однако следует помнить, что в некоторых случаях налог на имущество стал меньше, чем раньше.

Такая ситуация связана с тем, что для данного вида оплаты существуют направления, не подлежащие налогообложению:

  • 20 м² за квартиру;
  • 50 м² для дома;
  • 10 м² под жилое помещение.

Кроме того, у некоторых домовладельцев есть налоговые льготы. Отсюда следует, что только владельцы резиденций и владельцы недвижимости в престижных местах будут иметь более высокую сумму налога.

Процедура оценивания

Системы оценки недвижимости по кадастру и инвентаризации различаются не только по параметрам, которые принимаются во внимание. Также есть разница в алгоритме работы специалистов БТИ и сертифицированной организации, рассчитывающей кадастровую стоимость.

Определение инвентарной стоимости недвижимого имущества включает следующие мероприятия:

  1. Определение восстановительной стоимости имущества.
  2. Конвертация суммы с учетом курса текущего года с использованием специальных коэффициентов.
  3. Определение уровня и стоимости потребления недвижимости.
  4. Расчет оценочной стоимости недвижимости.
  5. Расчет налоговой базы путем умножения полученной цены на поправочный коэффициент, который будет определен в течение определенного периода.

Этот метод определения стоимости отнимает много времени и требует большой осторожности. Определить цену объекта по кадастру намного быстрее.

Процесс состоит из следующих этапов:

  1. Администрация коммуны решает провести ревалоризацию.
  2. Составлен список недвижимого имущества, подлежащего переоценке.
  3. Независимая организация, имеющая право определять стоимость по кадастру, создается путем конкурса.
  4. Переоценка производится в соответствии с применимыми факторами и правилами.
  5. Заключение, составленное экспертами, проверяется экспертами.
  6. Эта информация передается местным властям и публикуется.
  7. Новая информация заносится в одну базу данных.

Этот метод оценки недвижимости позволяет получить цены, наиболее близкие к рыночным ценам. Дополнительно он используется для обновления данных в едином государственном реестре.

Переоценка и недостатки

Специалисты БТИ обязаны ежегодно до 1 марта предоставлять информацию об инвентаризационной оценке недвижимых памятников. Переоценка кадастровой стоимости проводится каждые пять лет.

Стоит отметить, что стоимость инвентаря должна быть известна собственникам жилой недвижимости. Кроме того, информация о каждом отчете об оценке позволяет узнать реальную стоимость объекта недвижимости.

Но все же оба метода оценки имеют свои недостатки. Например, система инвентаризации устарела и имеет меньше параметров, чем должно быть. С другой стороны, кадастровый метод тоже несовершенен. Цена, определенная на его основе, часто требует пересмотра, так как ее значение постоянно меняется.

Оспаривание и сроки

Все собственники имеют право оспорить оба типа цен. Например, чтобы оспорить ценность инвентаря:

  1. Подайте иск в суд в муниципалитете, где находится недвижимость. Ответчиком в этой ситуации будет лицо, проводившее оценку.
  2. Юридические лица подают иск в арбитражный суд.
  3. К заявлению должен быть приложен паспорт инвентаризации имущества, а также документы, подтверждающие права на него, и акт осмотра, проведенного независимой организацией.

Также возможно оспорить кадастровую стоимость недвижимости, если собственник считает, что расчеты налоговой инспекции необоснованны или завышены. Обычно подозрения возникают при:

  • новая стоимость недвижимости превышает рыночную;
  • кадастровая стоимость определяется одновременно с рыночной стоимостью.

Физические лица должны подать заявление об апелляции в территориальную комиссию Росреестра или в суд. Организации должны сначала попытаться оспорить цену с комиссией, а если ответ будет неудовлетворительным, подать иск. Компания, проводившая оценку, также будет ответчиком в этом процессе.

К исковому заявлению должны быть приложены:

  • кадастровый паспорт;
  • документы на недвижимость, нотариально заверенные
  • документы, подтверждающие ненадежность цены;
  • отчет о рыночной стоимости недвижимости.

Сроки обжалования зарегистрированной цены на недвижимость отсутствуют. Но для оспаривания кадастровой стоимости у собственника недвижимости есть шесть месяцев с момента внесения информации в Единый государственный реестр недвижимого имущества.

Каждый собственник должен знать разницу между балансовой стоимостью и кадастровой стоимостью. Разница как в маленькой квартире, так и в большом доме может быть значительной. Кроме того, не следует забывать, что именно кадастровая стоимость определяет размер налога на имущество, который придется заплатить.