02.10.2022
Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Как выделить или продать долю ребенка в квартире?

Как выделить или продать долю ребенка в квартире? В случае квартир, где хозяевами являются дети, следует учесть ряд нюансов.

Сделки с недвижимостью, в которых дети являются совладельцами, подлежат ряду ограничений. Закон предусматривает защиту прав несовершеннолетних, чтобы после продажи недвижимости ребенок не остался без крова. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую ​​же долю в квартире или компенсировать разницу материально. Такие действия требуют согласия органов опеки и попечительства.

Продажа имущества, часть которого принадлежит ребенку, не допускается без создания аналогичных или лучших условий жизни для ребенка. Эти положения прямо или косвенно отражены в законодательстве/

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством Российской Федерации сделки с имуществом несовершеннолетнего осуществляются с обязательного предварительного согласия органов опеки и пробации. Решение об одобрении будущей сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного»; и правовых актов, касающихся органов опеки и воспитания несовершеннолетнего, ребенок должен получать в виде доли не меньше того, что он имел. Если предметом продажи является только доля материнской компании, такое согласие не требуется.

Все нюансы подробно расписаны в постановлении органов опеки и попечительства: на какой территории будет наложен арест, где будет прописан ребенок, в какое время родители должны подать в органы опеки документы, подтверждающие переход прав к ребенку. Если этого не сделать, трастовые органы могут обратиться к другим агентствам с просьбой отменить сделку из-за нарушения приказов трастовых органов.

Ребенку покупается недвижимость в обмен на проданную квартиру или долю в квартире площадью, по крайней мере, равной площади, которая была у него до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость акций миноритарных собственников должна быть размещена на их лицевых счетах при условии наличия для них другой жилой площади ».

«Если доля составляла 16 квадратных метров, то, соответственно, при приобретении другой собственности ребенок должен получить равную долю стоимости, равную величине того, что ему принадлежит. В противном случае это будет нарушение прав несовершеннолетнего, ухудшение его жизненного положения, что может привести к расторжению и расторжению договора, в связи с тем, что права несовершеннолетнего были нарушены при отчуждении его имущества. Проверку будут проводить органы опеки и попечительства, в том числе прокуратура».

В общем, покупатели охотно идут на такие сделки только продлить сроки. Если квартира свободна, сделка может занять несколько дней. Если переданы на рассмотрение властей, транзакция занимает в среднем 30 дней. Если объект интересует покупателя, нет никаких препятствий для его приобретения в случае владения долей ребенка. Просто нужно соблюдать все правила.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершать сделки купли-продажи. В случае лиц моложе 14 лет (несовершеннолетних) только их законные представители имеют право продавать квартиру от их имени родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Также следует учитывать, что родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники этих людей не могут быть покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 37 Гражданского кодекса). Кодекс Российской Федерации). После 14 лет несовершеннолетний имеют право заключать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимости.

Несовершеннолетние, достигшие 16-летнего возраста и признанные дееспособными в порядке эмансипации, имеют право продать свое жилище в собственность. При этом согласие их законных представителей, а также органов опеки и попечительства на сделку не требуется.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Судебная практика показывает, что чаще всего такими лицами являются близкие родственники ребенка. Процедура опроса сделок с участием детей, как правило, длительная: всегда задействован орган опеки и пробации, проверяется законность разрешения на отчуждение недвижимого имущества, проверки могут быть повторены, может быть даже вызвано заключение эксперта в отношении ухудшение жилищных условий.

Для транзакции требуется разрешительный документ от третьей стороны орган опеки и попечительства. Форма согласия не закреплена законом, поэтому наиболее разумным вариантом продажи доли несовершеннолетнего в квартире является запрос согласия у местного органа опеки и попечительства. Попечительский совет в таких случаях проводит проверки, чтобы определить, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделок или не будут ли нарушены его права.

Полученное разрешение подается в соответствующее отделение Росреестра вместе с пакетом типовых документов (заявление, имущественные документы, договор, государственное обязательство). Покупатель должен проверить принадлежность доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Действия с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все операции с участием несовершеннолетних и предоставление опекунства должны быть нотариально удостоверены. Договор необходимо нотариально заверить.

Орган опеки и попечительства может отказать в продаже, посчитав, что представленный на согласование предмет не соответствует требованиям. Например, в удаленном месте рыночная стоимость акций, которыми владеет ребенок, выше, чем то, что он сейчас приобретает, в разных регионах страны (от Москвы до другого города). Это целый ряд вещей, которые принимаются во внимание и на основании которых принимается решение в данной транзакции. Если условия не ухудшаются, регулирующие органы дают согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки и попечительства сделка не может быть завершена. «Собственность должна быть по крайней мере равной стоимости. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, а на юге Москвы не доля, а весь объект, а не акции, но то есть есть рост ».

Выделение долей по материнскому капиталу

Самое сложное в жилье — это дети согласование с сотрудниками Департамента социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов / ТАСС)

Что касается материнского капитала, то здесь есть свои нюансы. Если родители выделили материнский капитал на покупку квартиры и по закону предоставили своим детям долю в собственности, дети являются собственниками наравне со своими родителями и в равных долях. Чтобы продать квартиру, в которой использовался маткапитал, необходимо заключить договор, предоставить детям доли, получить распоряжение от органа опеки и попечительства и найти недвижимость для покупки.

«Если эти процедуры не проводились, то от такого объекта лучше отказаться. Это предмет повышенного риска, нарушение обязательств, которые возложил на Пенсионный фонд, причина признать транзакцию недействительной.

Например, родители купили квартиру с помощью ипотечной ссуды. До окончательного погашения они намерены использовать материнский капитал. Привлекая эти средства, родители в Пенсионном фонде обязуются подписать договор об определении долей всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Погашение ипотеки осуществляется за счет средств материнского капитала. Квартира выставлена ​​на продажу, при этом родители не отдавали своим детям доли. Такие ситуации довольно часты и представляют собой грубое нарушение закона. Используя маткапитал, родители нарушили свои обязательства перед Пенсионным фондом в результате транзакция может быть признана недействительной.