22.05.2022
Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке? Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решить жилищный вопрос. Банки снижают процентные ставки по кредитам и первоначальный взнос, тем самым стимулируя покупателей. По данным «Дом.ру», в июне выдача ипотечных кредитов на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было выдано более 40 тысяч жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Мы выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира в ипотеке (в залоге от банка) вместе с другим имуществом может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет.

Квартира в залоге является полноценным объектом гражданских прав и может быть отчуждено его собственником. Однако по закону собственник квартиры, которая находится в залоге, не вправе продавать ее без согласия банка.

Поэтому, прежде чем приступить к поиску покупателя, собственник должен обратиться в банк и узнать схему досрочного погашения кредита и снятия обременений на недвижимость. Банк обычно дает такое разрешение.

После одобрения сделки банком необходимо выбрать способ продажи ипотечной квартиры.

Это могут быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки;
  3. Продам квартиру вместе с ипотечной задолженностью;
  4. Продажа ипотеки банком.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ продажа квартиры при досрочном погашении кредита. Обычно ситуация такова: взять у покупателя задаток, погасить ипотечный кредит, а затем продать недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу заложенного имущества и оформляет документ об оставшейся задолженности».

Взаимоотношения самих сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве залога. С 2015 года такая возможность предусмотрена в ГК РФ.

Помимо платежной функции, залог служит залогом: если продавец отказывается заключить основной договор, он будет обязан вернуть залог в двойном объеме, . Для гарантии интересов покупателя лучше произвести первый платеж напрямую в банк с указанием цели платежа, реквизитов кредитного договора и продавца.

Второй способ оформления сделки по продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в сделке. Этот вариант требует прямого участия банка. Сотрудник банка должен предоставить справку о том, сколько долга еще нужно выплатить. Затем покупатель вносит деньги продавцу и банку с помощью безопасной платежной системы или аккредитива. Далее идет оформление документов и регистрация сделки в Росреестре.

Третий вариант — продажа квартиры с ипотечной задолженностью. Еще одно довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавец должен найти покупателя, желающего приобрести недвижимость на условиях ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия кредита рефинансировать ипотеку. Для человека, который хочет купить квартиру под это по схеме процедура достаточно проста: нужно обратиться в банк за обычной ипотекой, получить согласие банка и выбрать обремененный объект.

Последний способ продажа ипотечного жилья банка не лучший вариант, поскольку продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика есть приличная задолженность. Сделка потребует согласия обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку обычно невыгодна продавцу: цена продажи почти всегда будет ниже цены покупки с учетом уплаченных процентов.

Решение о продаже такой квартиры обычно принимается, когда продавец не может вовремя погасить ссуду .

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее указанного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму стоимости ее приобретения, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, при продаже ипотечной квартиры налоги не взимаются, независимо от срока владения. Все расходы на покупку (перезакладку) квартиры берет на себя покупатель.

По мнению экспертов, плюсом покупки ипотечной квартиры является снижение риска мошенничества со стороны покупателя, поскольку большая часть денег перечисляется в банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К недостаткам покупки квартиры по ипотеке юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если вам нужно продать квартиру в короткие сроки, это сложно сделать с ипотечной обременением. Просто на подготовку договора, оценочные работы и сбор документов займут несколько недель. К тому же банк не будет сразу переводить деньги продавцу после заключения договора так как нужно дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.