29.05.2022
как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру досрочное погашение долга?

Как продать ипотечную квартиру? Прошли те времена, когда дома покупались и продавались за наличные. Одна из причин — значительное увеличение стоимости недвижимости. Поэтому большинство людей не могут позволить себе купить квартиру на собственные деньги и компенсировать недостаток средств привлечением банковского капитала.

Купив квартиру в ипотеку, вы можете оказаться в ситуации, когда не смогли ее вернуть, и причины этого могут быть совершенно разными, например, увеличение семьи, увольнение с работы, пандемия коронавируса. Или, наоборот, вы неожиданно получили повышение на новой работе и решили построить собственный дом вместо того, чтобы жить в ранее купленной квартире. Независимо от того, в чем причина, теперь перед вами стоит задача продать дом, который вы купили в ипотеку.

Возникает закономерный вопрос — можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она заложена перед банком? И мы сразу отвечаем на этот вопрос. Да, ты можешь.

Однако сама процедура несколько отличается от обычной продажи жилого помещения, что часто беспокоит продавцов. Давайте выясним, что так пугает владельцев, что они отказываются заключать сделку, и какие угрозы поджидают их на самом деле?

Какие документы понадобятся для сделки?

В целом перечень документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня документов, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Тебе понадобится:

  1. Копии паспортов лиц, участвующих в сделке.
  2. Документы, дающие право на получение квартиры (справка или выписка из ЗАГСа; договор купли-продажи; договор об участии в праве бессрочного узуфрукта и т. Д.)
  3. Свидетельство о браке и согласие супруга на продажу квартиры, нотариально заверенные (если квартира была куплена во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
  4. Согласие законного опекуна и службы пробации (если один из собственников проданной квартиры несовершеннолетний).
  5. Информация о наличии или отсутствии в квартире прописанных людей (может быть получена в МФЦ, в ГУ МВД России, в управляющей компании или через госслужбу).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Их можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
  7. Документ с результатами оценки стоимости проданных квартир.

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала продавец должен определить целесообразность недвижимости в банке залогодержателя. Утверждение банка может потребоваться в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без особого энтузиазма дают разрешение на продажу заложенной собственности, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах в этом случае предусмотрены штрафные санкции.

После получения одобрения банка вам нужно будет найти покупателя. Однако реализовать это будет сложно, поскольку вряд ли кто-то захочет иметь дело с недвижимостью, обремененной ипотекой. В большинстве случаев покупатели боятся мошенничества и не хотят иметь дело с банками и ипотечными кредитами.

В действительности же риск контакта с мошенниками при покупке квартиры без ипотечного кредитования намного ниже, чем при покупке квартиры без обременения. Фактически, здесь помимо покупателя и продавца задействовано финансовое учреждение, задача которого — следить за законностью сделки.

Кроме того, продавец должен учитывать, что в большинстве случаев квартиры с ипотечным покрытием продаются со значительным снижением цены по отношению к рыночной (даже до 15-20%). Это связано с тем, что ипотечная квартира обременена (это залог для кредитора), что создает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой необремененной квартиры.

Чтобы продать ипотеку, заложенную банком, собственник-заемщик может использовать три метода:

  1. Расплатиться до крайнего срока;
  2. Погашение кредита в процессе транзакции покупки-продажи (за счет покупателя);
  3. Продавать квартиру с ипотечным долгом (изменение заемщика и передача долга);

Досрочное погашение долга

Этот метод простейший с точки зрения технических, но вполне трудоемких и дорогостоящих для продавца. Суть этого метода заключается в том, что продавец должен найти место для погашения долга (например, для краткосрочного потребительского кредита).

В этом случае продавец погашение задолженности к банку получит сертификат без задолженности. Из этого сертификата необходимо перейти в Росреестр и удалить нагрузку в свойство.

После этой процедуры продавец может безопасно иметь квартиру и продавать их без проблем. Меры, полученные после продажи недвижимости, могут быть предназначены для погашения потребительского кредита.

Следует помнить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, такие как рефинансирование ипотечных кредитов.

Технически говоря, это новый кредит, который используется для окупаемости существующей ипотеки. Улучшено улучшение кредитных условий — если мы не отвечаем на высоту взноса, размером ежемесячного взноса, качество обслуживания в банке, и если необходимо удалить квартиру из залога на более позднюю продажу Отказ

Погашение ипотеки за счет средств Покупателя

Ранее погашение довольно сложно, но более быстрый метод. Кроме того, это способ обеспечить, чтобы вы могли продавать банк, обремененный ипотекой по рыночной цене.

Это один из самых популярных способов продать комплект квартиры, который технически реализуется следующим образом.

Собственные средства покупателя разделены на две части: одна часть идет на погашение ипотечного долга, вторая часть идет к продавцу. Если наличные используются, урегулирование происходит с помощью двух банковских сейфов в безналичном случае, открывая две буквы.

Сповочный сейф — это индивидуальный сейф, который арендует заказчик для хранения денег, важных документов, ценностей и других ценных предметов. Арендатор вкладчиков является чаще всего покупателем, который также откладывает деньги в нее для продавца.

Договор аренды также может быть заключен между тремя страницами: документ может быть подписан покупателем, банком и продавцом.

Один из них будет доступен для банка залога, другой для продавца. Оба людей получат доступ к депозитным ящикам только после завершения договора о покупке и продаже квартиры и регистрации передачи права собственности на квартиру.

Продавец может скачать деньги строго в соответствии с принципами и условиями, указанными в договоре аренды. Настоящее Соглашение определяет список документов после подачи наличных платежей продавцом, а также детальным условиями.

Как правило, продавец имеет право приехать в Банк с копией договора и вывести деньги с банковского депозита после регистрации юридического правонарушения в квартиру, представляя подтверждающие документы.

Любой риск использования безопасных результатов от того факта, что не все банки контролируют сумму денег, хранящихся покупателем, и не все проверяют подлинность банкнот. Некоторые банки требуют дополнительной платы за обслуживание инвестиционной инвентаризации в депозитной коробке, но и здесь не все банки предлагают его.

Чтобы защитить себя от такого риска, должны быть выбраны проверенные банки с хорошей репутацией, а также дополнительно заказывайте услугу, чтобы проверить подлинность банкнот, прежде чем нанести их в сейф.

Acdreditant — это форма безналичных расчетов, в которых покупатель и продавцы не взаимодействуют напрямую, но с участием промежуточных банков, которые гарантируют, что условия контракта и проверки торговых документов, предусмотренные в транзакции до передачи денег.

Суть процедуры аналогична безопасному, с разницей, что платеж проводится в безналичных средствах.

Продажа квартиры вместе с долгом

Этот метод передачи денег является самым безопасным. В этом случае банк становитсясвоего рода гарант правильности взаиморасчетов между сторонами. Этот вариант не предполагает использование наличных денег, поэтому исключается связанный с этим риск — подделка банкнот, кража денег и т. Д. Более того, получение денежных средств, их количество и подлинность контролируются банком, а не продавцом. И в-третьих, вся сумма защищена, и никто не знает, сколько денег положено в шкафчик.

Нет смысла снимать это бремя, если покупатель ипотечной квартиры, переданной в залог банку, не имеет достаточных финансовых ресурсов и не желает брать ипотеку для ее покупки. Суть сделки сводится к переименованию заемщика в залогодержателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия ипотекодержателя (т.е. банка), кроме случаев, когда в ипотечном договоре предусмотрено иное. Как правило, покупатель такой квартиры не только получает право собственности на помещение, но также становится заемщиком (Продавцом) и должен выполнять все свои обязательства по ипотечному договору.

Дело в том, что по согласованию с банком люди меняют кредитные обязательства — один заемщик заменяется другим.

Для этого заключены два договора.

— Договор уступки (уступка прав и обязанностей по кредитному договору) и договор купли-продажи квартиры.