22.05.2022
Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: советы экспертов

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав? При покупке квартиры в новостройке не всегда сделка заключается напрямую с застройщиком. Другие юридические лица или первые акционеры часто продают квартиры в строящихся домах. Фактически, в таких ситуациях квартиры не продаются, а только сдаются.

Опишем специфику таких сделок, присущий им риск и механизм их заключения.

Что собой представляет переуступка прав

Передача прав — это сделка по приобретению квартиры в недостроенном доме, ранее купленной у застройщика. Такая сделка фактически представляет собой замену одного акционера другим в договоре долевого участия.

Предмет договора (например, жилище) физически не существует в здании, которое еще не сдано в эксплуатацию. Также нет точного почтового адреса. Фактически договор включает только право на жилище. Это право и может быть передано покупателю. По сути, происходит переход первоначального акционера с его правом требовать от застройщика передать квартиру по окончании строительства, а также другие права и обязанности, предусмотренные договором.

Кто продает недостроенное жилье

Продавцами в основном являются оптовые инвесторы. Обычно это юридические лица, приобретающие сразу несколько десятков квартир по ДПД. Ближе к окончанию строительства стоимость жилья увеличивается по сравнению с ценой объектов в начале. На этой разнице инвесторы зарабатывают деньги.

Часто квартиры продают и подрядчики, которым застройщики платят за квартиры в построенных домах. Продавая квартиры, они конвертируют свои заработки в наличные.

Третья категория — частные инвесторы, то есть физические лица, которые зарабатывают на перепродаже практически готового жилья, купленного на ранних этапах строительства по минимальным ценам.

Четвертая группа — обыкновенные акционеры, изменившие свою жизненную ситуацию в период строительства. Например, их финансовое положение улучшилось, и теперь они хотят продать свою квартиру, чтобы получить квартиру побольше или более удобное место для дохода.

По словам эксперта клиенты довольно часто сначала покупают однокомнатную квартиру, потом продают ее ближе к сдаче, а в следующем раунде того же проекта по стартовой цене покупают более просторное жилье.

Нужно ли разрешение застройщика

Не всегда. Многие разработчики взимают плату за рассмотрение согласия на передачу прав по контракту. Этот момент регулируется текстом DDE. Если для этого требуется одобрение разработчика, его нужно будет уважать. Размер комиссии может быть указан в договоре в виде процентной ставки (иногда до 4%) или может быть четко определен (в пределах нескольких десятков или нескольких сто тысяч рублей за 1 объект).

Также девелопер может вообще запретить продажу делянок. Если этот запрет не включен в НПК, новый партнер просто уведомляет разработчика о завершении транзакции. К письму необходимо приложить копию зарегистрированного договора с контактными данными.

Почему застройщики берут комиссии

Через комиссии девелоперы регулируют поведение инвесторов, которые покупают сразу несколько квартир в яме. Это предотвращает появление на рынке значительного количества объектов дешевле самой строительной компании. Часто стоимость инвестиционных квартир на 5-10% ниже цены застройщика.

Во многих проектах уступки совершенно не влияют на темпы продаж квартир застройщиками. Это часто случается с большими жилыми комплексами, которые имеют высокий уровень продаж жилья. В случае точечных проектов с низким ежемесячным объемом продаж (до 1 000 кв. м.) будет довольно заметная потеря прибыли, поясняет эксперт.

Чем подобные сделки выгодны покупателям

Для покупателя преимуществом покупки квартиры при передаче права собственности является возможность приобретения квартиры в новостройке по цене ниже, чем та, которую предлагает строительная компания. Разработчики обычно они регулярно повышают цены по мере завершения строительства. Вторая причина: если большая часть квартир в данном жилом комплексе уже продана, договор уступки может быть единственным шансом купить подходящую квартиру в интересующем нас комплексе.

Какие существуют ограничения на подобные сделки

Для заключения договора уступки предусмотрен определенный срок: от регистрации договора ХДС до подписания акта передачи имущества от застройщика акционеру. После этого возможен только простой договор купли-продажи.

Как заключается сделка

По словам эксперта — это возможно при покупке квартиры в рассрочку. В такой ситуации смена акционера может произойти только с согласия застройщика. Затем подпишите договор уступки, по которому будет передана дебиторская задолженность. В содержании документа должен быть пункт о передаче первым акционером второго долга застройщику в оговоренной сумме.

Между первым и вторым акционерами заключается договор переуступки или DTTP. Конечный покупатель получает исходное соглашение вместе с соглашением о долевом участии. В тексте дистанционного договора обязательно есть ссылка на ХДС. Также в нем указана вся основная информация о квартире, ее стоимости и характеристиках. Обязательное подтверждение полного исполнения всех финансовых обязательств первого акционера перед девелопером. Строительная компания должна предоставить новому акционеру платежные документы. А если квартира приобретается в ипотеку, вам нужно будет получить декларацию об аннулировании списания.

Какие существуют риски в таких сделках

Затем должен быть составлен акт передачи всех этих документов, который заверяется обеими сторонами. Затем полный комплект документов необходимо подать в МФЦ для регистрации договора в Росреестре. Только после этого идет оплата покупки. С получением на руки оформленных документов к покупателю переходит и юридические претензии на квартиру.

При таких сделках риск несоблюдения сроков не снижается. Фактически, риск аналогичен простой сделке CDU. Поэтому следует внимательно проверять авторитет разработчика. Например, чтобы оценить количество квартир, выставленных на продажу первоначальными акционерами. Наличие большого количества квартир на продажу в строящемся комплексе может быть признаком того, что у застройщика могут быть серьезные проблемы и риск переноса сроков сдачи.

Также существует риск того, что сделка может быть признана недействительной. Это может быть связано с объявлением о банкротстве первоначального акционера (не позднее 1 года с момента продажи квартиры) или не уведомлением строительной компании о передаче дебиторской задолженности.

Также существует ряд рисков, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке. Поэтому необходимо поинтересоваться, есть ли среди собственников квартир по доверенности несовершеннолетние и есть ли у них другая недвижимость, а не меньшая по площади. Узнайте, женат ли продавец. Если есть — есть ли письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Повысит ли безопасность покупка у юридических лиц?

Также не забудьте передать оригинальный CDU. Если договор заключен на несколько квартир, его копию необходимо заверить нотариально. Также необходимо иметь все документы, подтверждающие оплату по ХДС. При себе необходимо иметь оригиналы или нотариально заверенные копии, а также справку от строительной компании, подтверждающую выполнение всех обязательств.

В этом случае тоже есть риск. Бывает, что генподрядчик договаривается с застройщиком о взаимной компенсации за конкретные работы. Цена за 1 м 2 заранее определена.

По эксперта, подрядчик и девелопер одновременно подписывают ХДС и договор с подробным описанием условий зачета. ХДС сразу отправляется на регистрацию. В это время однако задание может быть не полностью оплачено в связи с его привязкой к договору на выполнение строительных работ.

Возможна ли покупка по переуступке с ипотекой

В такой ситуации конечный покупатель должен проверить, помимо CDU: счета-фактуры, договор с подрядчиком и взаиморасчеты. Если договор подписан с физическим лицом, также следует запросить доступ к актам сверки и оплаты для проверки факта оплаты по договору. Подчеркнем, что договор уступки должен заключаться только в офисе продаж девелопера.