22.05.2022
Что лучше вносить при покупке квартиры аванс или задаток

Что лучше вносить при покупке квартиры аванс или задаток?

Когда покупатель недвижимости выбрал вариант, он должен записать свои намерения и признать их серьезность. Подтверждением является предоплата в любой форме и письменное соглашение, устанавливающее договоренности между покупателем и продавцом. Предоплата может быть в виде аванса или депозита.

Авансовый платеж, согласно п. 1 ст. 487 Гражданского кодекса это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до того, как товар будет выпущен продавцом (предоплата), покупатель должен произвести оплату в течение договорного периода. Этот период и многие другие детали обсуждаются между сторон и согласованный в основном документ, предшествующий договору купли-продажи — договор об авансе или предоплате. Уплата первоначального взноса является основным этапом подготовки сделки.

Иногда наши клиенты думают, что первоначальный взнос и первоначальный взнос — это синонимы. Это правда?

Технически нет. В случае отказа покупателя, в отличие от первоначального взноса, первоначальный взнос не возвращается, а продавец после изменения решения о продаже обязан вернуть его покупателю в двойном размере.

Именно эта функция депозита упоминается в пункте 1 статьи 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может быть обеспечено договорным штрафом, залогом, удержанием товаров должника, гарантией, независимой гарантией, залогом, залогом и др. средства, предусмотренные законом или договором «. Как видим, авансовый платеж не включен в этот список, но позволяет использовать «другие средства» в качестве обеспечения.

Сегодня брокерская практика такова: вы вносите «гарантийный депозит» — в виде того же аванса, но договор на это включает штрафы. При отказе покупателя от покупки эта сумма не возвращается, но, в отличие от первоначального взноса за квартиру, при отказе продавца от продажи возвращенная сумма не удваивается. Большая часть авансов в Москве и Московской области выплачивается по этой программе. Поэтому покупатель должен отнестись к процедуре заключения этого контракта со всей серьезностью и вниманием.

Будьте очень осторожны с договорами о предоплате при покупке недвижимости.

Я знаю подробности одного судебного дела, которое иллюстрирует последствия слишком расплывчатого толкования покупателем концепции «аванса».

Весной 2019 года при подготовке к сделке, которая вызвала большой интерес у брокера, был составлен авансовый договор, который предусматривал удержание авансовой суммы в случае отказа от сделки. Покупатель подписал его и внес предоплату. Он не явился вовремя на сделку и не подписал документ о продлении предварительного соглашения. Связаться с ним было невозможно. Брокер ждал его почти три месяца и был вынужден продать недвижимость другому покупателю на менее интересных условиях, что привело к убыткам. Предоплата за квартиру, предусмотренная авансовым соглашением, «пропавшему» покупателю не возвращена. Он попытался сделать это, сославшись на толкование термина «авансовый платеж» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону посредника, поскольку подписанный истцом документ предусматривал именно такое развитие ситуации, когда в сделке было отказано.

Что такое соглашение об авансовом платеже?

В этом документе не только фиксируется факт пересылки предоплаты, но и указываются все условия будущей сделки. Который? Это зависит от того, чьи интересы представляет агентство недвижимости — покупатель или продавец.

Рассмотрите сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?

1) Первое, что нужно написать в договоре — что и как покупать. Запишите товар, его адрес и цену. Также следует обратить внимание на особые требования продавца относительно цены в контракте и способа оплаты — сейф, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Укажите источник денег — обычная покупка, ипотека, материнский капитал, какие-то субсидии и т. Д.

2) Простая покупка не вызывает никаких проблем, но если вы хотите воспользоваться ипотекой, банком илистраховщик может не одобрить выбранный объект! Речь идет об объекте, а не о способности заемщика вернуть деньги. Причиной тому может быть самовольная реконструкция, возраст дома и даже газовые колонки, на наличие которых банки иногда не соглашаются.

3) Если он использовал субсидию и материнский капитал при покупке квартиры, это тоже нужно указать в договоре. Все, что требует дополнительных документов по сделке, фиксируется! Никакие устные договоренности не могут заменить этого. Документы должны быть доставлены в указанный срок, который также указан в договоре.

Перед внесением предоплаты все это необходимо уточнить, записать на бумаге и включить в дальнейшую работу.

4) Если наша покупка предполагает продажу другой недвижимости, следует понимать, что срок предоплаты от покупателя вашей квартиры и вашей предоплаты должны быть правильно соотнесены друг с другом. У вас должно быть достаточно времени, чтобы исправить ситуацию, если запланированные встречи откладываются. Это означает, что при внесении предоплаты за квартиру мы должны быть уверены, что получим свои деньги в тот день, когда действует наше предварительное соглашение.

5) Не забудьте написать, что покупка квартиры зависит от продажи квартиры покупателя. Если же у нас чистая покупка, и продавец продаваемой квартиры планирует купить еще одну, документ должен ограничивать длину цепочки — например, мы купили «трехкомнатную» квартиру, а продавец купил «двухкомнатную» квартиру и отложил деньги. В идеале, если эта «двухшкой» была в продаже, но если они разбросаны, то лучше на этом остановиться. Чем длиннее цепочка, тем больше причин ее разорвать. В предварительном соглашении не только записывайте все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничивайте ее длину.

6) Дополнительно следует указать условия физического и юридического опустошения помещения — когда все жители помещения будут освобождены. Обычно с момента перехода права собственности на физическое опустошение собственности дается одна неделя. Если есть альтернативы, одна неделя на каждое звено цепи. Если в цепочке 2 звена, топ-покупатель получит их в течение 2 недель.

7) Если квартира продается с мебелью или какими-либо изменениями, в договоре также оговаривается перечень мебели и вид изменений. Советую сфотографировать всю мебель и приборы, в моей практике были случаи замены того, что было показано при осмотре. Определите марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их порядковые номера … Все это должно быть указано в договоре.

Все собственники или их уполномоченные представители должны присутствовать на собрании, на котором согласовываются условия предварительного соглашения. Если кто-либо из них впоследствии возразит против цены или условий, сделка не состоится. Если собственники или их представители вызывают сомнения в оценке брокера, не стесняйтесь попросить их предоставить справку о дееспособности. Это избавит вас от множества возможных неприятностей. Например, банки требуют такую ​​сертификацию от всех владельцев старше 65 лет.

Есть много, на первый взгляд, деталей, которые необходимо продумать в договоре о первоначальном взносе. В транзакции каждый из них может «выстрелить» и замедлить процесс. Как будут поданы регистрационные документы? В какой валюте и по какому курсу будет производиться оплата? Подробностей в данном случае нет, так как все это будет автоматически внесено в договор купли-продажи. Договор о первоначальном взносе — это, по сути, его модель, проект.

Подготовка и проведение встречи для ее обсуждения и подписания — важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «трудно получить аванс — легко получить контракт»!